名为新房实则二手 前海中金公馆入市产权即缩水

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已经十年未有新增住宅用地的北京中关村核心区近日迎来了一个纯新盘项目， 这个名为前海中金公馆，因地处中关村而备受市场瞩目，然而，北京商报记者调查却发现，这个打着新房项目进行销售的楼盘，实际上已经经历两次产权倒手，产权年限仅剩56年，不仅如此，由于前身曾被用做酒店公寓，后期又被金融集团并购，楼盘本身的配套、规划存在严重问题。

历经两次倒手收购

北京商报记者翻阅北京市国土局成交资料发现，自2000年以来，海淀区中关村周边基本再无土地出让，近十年来该区域也没有新建商品房项目入市，前海中金公馆的悄然入市也引起市场较大关注。那么，海淀腹地中关村为何会突然冒出一个名为前海中金公馆的项目呢？

北京商报记者调查发现，尽管仍是以新房名义入市销售， 前海中金公馆项目实际上是一个老项目，前身是远中悦莱国际酒店公寓，开发商为北京远中房地产开发有限公司，该公司于2002年竞得土地，项目建成销售时，开发商以酒店公寓形式自持了一栋楼。

北京市国土局的成交记录也证实，该项目坐落于中关村西区周边“海淀欣苑I-3地块”，东起中关村大街，西至规划彩和坊路，北接海淀镇南路，南邻海淀南路，是中关村科技园区核心区——中关村西区的重要组成部分。该地块于2002年3月18日被远中房地产竞得，成交价2.7017亿元，规划建筑面积6.1万平方米，楼面价4429元/平方米。

公开报道显示，2006年8月，全球最大的国际服务公寓业主和运营商雅诗阁以约3亿元的代价从北京远中房地产开发有限公司手中收购了远中悦莱国际酒店公寓，并且更名为北京盛捷中关村服务公寓。

北京市住建委的销售许可证申领记录也显示，这个项目原本名称为“远中悦莱公寓”，于2004年11月2日取得商品房预售许可证，编号为京房售证字（2004）63号；并于2006年7月12日取得现房销售许可证，当时项目名称为“海淀中街15号”，房屋所有权证号为京房权证市海涉外字第10299号，信息显示该项目所有楼栋处于已售完状态。

北京商报记者随后了解到，前海中金集团旗下前海中金资产管理有限公司操刀的北京中关村高端公寓并购项目，历时12个月后终于在近日顺利完成交割，这意味着前海中金顺利从雅诗阁手中收购了该酒店公寓。值得注意的是，前海中金首次涉足地产领域的方式较为特殊，不是以开发商名义进入，而是以投资的方式进入房地产领域。

公开资料显示，前海中金集团成立于2013年，注册资本1亿元，自称致力于成为一家金融控股集团、定位以财富管理为主导的“一体化金融服务机构”。前海中金以金融为核心，同时结合实体，利用互联网电子商务平台帮助企业与个人实现财富增值，为高净值资产人士提供财富管理、咨询等服务，是第三方专业财富管理机构和金融服务平台。

产权仅剩56年

“项目是我们公司整体收购的，之前是一个酒店公寓。这个项目是当时开发商2006年建成，已投入使用十年，而项目土地的年限则是从2002年开始的。也就是说，你购买的这套房屋产权年限还剩余56年。”当被问到产权年限问题时，该项目销售人员毫无隐瞒地说道。

业内人士认为，部分购房者对房屋产权年限有一些误解，以为房屋年限是从交房之日或者购买之日算起，其实房产证土地使用权年限是从开发商拿地之日开始算起的，因此，购房者在选择房屋时要核实项目是哪年拿的地，以避免所购房屋产权年限存在大幅缩水的情况。

但更让业内担心的是，从酒店式公寓到销售型公寓之间，两次产权倒手的过程，是否涉及到规划的更改，是否涉及到房屋结构的变更，如果涉及，房屋的安全是否有保证？原国家建设部2002年颁发实施的《住宅室内装修管理办法》明确规定，禁止在未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；拆除连接阳台的砖、混凝土墙体等影响建筑结构和使用安全的行为。

对此，现场销售人员一再保证，房屋是从当初的酒店式公寓直接拿过来卖的，并未改动规划。“当时人家租的什么样，现在就是什么样。”这更引发了购房者的质疑：既然是一个已经开盘10余年的项目，内部装修也都未曾更改，为何依然按照新房来推销，未来购房者以新房价格购买后，实际拿到手的，是一个已经被人住过的“二手公寓”。

车位配比仅3：1

除了产权年限缩水外，制约前海中金公馆销售的另一个问题则是车位配比严重不足。

根据该项目销售人员的介绍，整栋楼有150户，由于此前的规划为酒店式公寓，因此配给的车位数仅50个，包括产权车位以及人防车位，其中产权车位也会对购房者出售，少数人防车位会进行出租，租金约600元/月，租赁使用权由100多户业主摇号决定，但这一配比，不但与常规的高端公寓1:1的比例不符，甚至连基本刚需楼盘的车位配比都达不到。

对此，有业内人士分析称，随着越来越多私家车的出现，车位需求量不断增加，车位对于一个项目的重要性也日渐凸显。越来越多的购房者把停车方便程度、车位配比状况、车位价格等也作为考评项目性价比的重要标准之一。现在商品房项目车位配比一般都能保证一户一个车位，前海中金公馆3户1个车位的情况显然会在一定程度上影响项目销售。

据了解，前海中金公馆目前已开始排卡，购房者需缴纳20万元定金，项目将于9月针对排卡客户进行摇号选房，此次开盘只推出一半房源，剩余房源于第二次开盘推出。