延安

楼市回归功能定位 业内称短期降温不可避免

2016年05月11日来源:购房指南责任编辑:zhangyunxiang

在中国经济结构中举足轻重的房地产业,其角色正在发生微妙的变化。

5月9日,人民日报发表《开局首季问大势》文章,邀请权威人士对中国经济形势进行分析。文章多处提及房地产,并表达出“不应通过加杠杆‘去库存’”,以及“回归到各自的功能定位”之意。

由于本身规模庞大,且涉及上下游数十个行业,房地产被认为是宏观经济的重要一环。尤其在经济增速下滑之时,房地产往往被认为是“稳增长”的重要力量。分析人士指出,在当前经济增速筑底企稳之际,文章传递出解除房地产身上的“枷锁”之意。这也意味着其角色定位将要发生变化。

随之而来的,未来对房地产市场的调控手段亦将出现调整,这涉及到中远期的调控思路。但就短期而言,业内人士认为,降温的动作不可避免。

角色之变

长期以来,房地产在我国国民经济中的地位可谓举足轻重。根据国家统计局的数据,2016年第一季度,全国固定资产投资(不含农户)85843亿元,同比名义增长10.7%。同期,房地产开发投资17677亿元,同比名义增长6.2%。即便在房地产市场出现供大于求、投资增速下滑之时,后者所占比重仍然达到20.59%。

历史数据显示,在2014年之前,房地产投资增速常年高于同期的固定资产投资增速,最高时所占比重甚至达到30%。

除本行业外,房地产还可拉动上下游等钢铁、水泥、化工、家具、家电等数十个行业的增长,同时还创造大量的就业岗位,被认为是名副其实的“支柱产业”。主流观点认为,在今年一季度宏观经济企稳回升的过程中,房地产市场的回暖起到了重要作用。

但在未来,这种角色可能发生转变。

根据上述文章的说法,由于高杠杆带来了一定的泡沫风险,出于控制风险的考虑,“明确了股市、汇市、楼市的政策取向,即回归到各自的功能定位,尊重各自的发展规律,不能简单作为保增长的手段。”

具体而言,“房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化‘去库存’,而不应通过加杠杆‘去库存’,逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”

之所以做出上述调整,在于这样一种判断:“我国经济运行不可能是U形,更不可能是V形,而是L形的走势。”且这种走势“不是一两年就能过去的”。

严跃进向21世纪经济报道记者表示,“回归到各自的功能定位”的说法,意味着要弱化房地产业在“稳增长”中的作用,给房地产“减负”,同时强化其民生属性。他认为,这样才会保持市场稳定,防止大起大落。

事实上,就长远来看,房地产对宏观经济的拉动作用正在不可避免地削弱。随着整体市场供需关系的逆转,房地产业彻底告别以往的爆发式增长阶段,并将进入以“去库存”为主流的低速增长期,具体表现为,房地产开发投资、新开工、拿地、销售等指标等增速整体下滑。

多家机构在报告中提到,今年全年,预计房地产开发投资增速不会越过10%的红线,5%-6%的增速成为券商的主流观点。相比之下,机构普遍认为,我国固定资产投资的增速不会降至个位数。

利好与利空

按照大多数业内人士的观点,“回归原本属性”的角色定位,对于房地产业的长远发展而言,无疑是利好消息。这意味着房地产业的“去功能化”,同时也将面临一个稳定的政策环境。

国土部一位不愿具名的专家向21世纪经济报道记者表示,过去几年来,房地产业面临的政策环境阴晴不定,或强力托底,或重拳打压。这在一定程度上扰乱了市场信号,造成市场大幅波动,不利于行业的长远健康发展。

实际上,宏观经济形势的企稳,本身就已给楼市带来利好。严跃进表示,当前宏观经济的“L”形,说明了经济企稳局面形成,这会使得后续房地产市场的潜力继续释放。无论是钢铁建材等供应端,还是购房自住等需求端,都迎来一个较好的改善机会。

按照上述文章的观点,去库存的要义在于“人的城镇化”。未来“要加大户籍制度改革力度,建立健全农民工进城的财税、土地等配套制度”。从这个意义上,房地产面临的利好仍是长远的。

但上述国土资源部专家同时表示,很多地方政府仍然有着严重的土地财政倾向和“房地产依赖症”,尤其在当前的经济“换挡期”,这种依赖有增无减。根据其调研结果,受困于房地产市场低迷,2015年上半年,很多中西部城市的财政收入下降了20%-30%,这种情况直到年末市场升温才有所改观,但仍未恢复到以往的水平。

因此,“回归到各自的功能定位”并非简单的角色变化,在执行中需要经历一个长期的过程,短期的“阵痛”不可避免。

不仅如此,就此次文章的基调而言,短期来看,房地产业面临的“利空”成分似乎更大。

对于文章中出现的“房地产泡沫”、“一二线城市房地产价格上涨较快”、“高杠杆”等说法,业内人士认为,这明确了对于当下市场的一种判断——“局部过热”。

基于这种判断,“降温”很可能成为房地产政策的一种方向。今年3月以来,除上海、深圳、北京等一线城市出手打压楼市以外,苏州、南京等热点二线城市也出台政策,对市场进行降温。这两个城市甚至祭出了“限价令”的手段。

21世纪经济报道记者近期调研发现,在厦门等热点二线城市,尽管开发商成为市场升温的受益者,但也普遍存在“楼市过热会招致政策打压”的担心。同样地,在北京对通州区的商住项目实施限购之后,该项限购扩大至其他区域的预期亦十分强烈。

有观点认为,未来一段时间,若楼市继续升温,不排除热点城市在金融杠杆的运用上继续收紧,具体表现为对部分城市提高首付比例、贷款利率、打击首付贷,等等。这对于广大一二线城市而言,并非利好消息。

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