房价太高 国务院喊你去租房

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和讯房产消息 6月3日，国务院发布《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》以下简称意见，《意见》中列出18条详细意见从7大方面对住房租赁市场给出具体发展要求，其中最受关注的是第十二条关于“商业用房可改为租赁住房”的意见。

原文如下：

［十二允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。］

不少朋友惊叹：土地用途变居住、水电气价格按居民标准，这是要把商业改住宅了吗？商业用房又要涨价了吗？投资商住房的又一次撞大运了吗？甚至有人开始讨论，购买商住能不能落户。

对上述问题，来自房协、中原地产、易居智库的大伙伴给和房君的解释是，上述规定没有增加商业用房的投资价值。

1、

文中明确规定商业用房改建后只能用做租赁用途，改变土地使用性质，将水电标准由商业改为居民标准，都是为此类物业用作租赁住房提供条件。否则土地性质不变，会使得此类商业用房的用地性质非常尴尬。

2、

只能租不能售，硬伤是没有产权。此前开发商也玩过不少“以租代售”的擦边球，但硬伤是购房人没有产权，投资价值也因为这个硬伤无法提高，现在虽然减少了水电气的使用成本，但对商业用房投资价值的提振作用甚微。

举例来说，假设开发商将一套价值100万元的商业用房折成40年租金变相卖给你，但是没有产权，你会选择购买吗？

再从个人角度来说商改租的政策落地难度也很大。

中原地产首席分析师张大伟分析称，“对于部分住宅短缺的一二线楼市来说，商用物业的确相对过剩，但如果只是租赁，出租收益较低；转长租的意愿并不强烈，租客也不干，怕踏空市场。”

“在三四线楼市上，商改租的影响非常小，租赁需求不足。”张大伟表示。

总之一句话，投资商业用房的心态一定要冷静，想好各方面情况再选择。

另外，《意见》中对出租人、承租人释放了一些利好政策，和房君提炼出来，供您参考：

1、住房租赁消费继续推出优惠政策措施。

其中提到，1落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续；2非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

2、包租公不能随意涨价。

《意见》中提到，住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。

虽然现在随意涨价的情况少了，但仍然时有发生。以后各位承租人如果遇到蛮横的房东，可以用这条规定据理力争，不要被恶房东欺负了，当然也不要欺负老实的房东。

3、税收优惠

1对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；

2对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；

3对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；

4对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税；

5对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；

6对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

4、金融支持

《意见》中规定，鼓励金融机构对符合条件的住房租赁企业提供金融支持；支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产；稳步推进房地产投资信托基金REITs试点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进解读称，目前租赁市场中，规范化的经营还不够，依然是作为一种过渡性的住房模式，但租赁市场背后的需求很大，后续依然需要积极进行培育。

“《意见》为后续租赁市场的商业模式构建、盈利模式构建等提供了新的方向。如果租赁市场发展好，那么就可以为住房市场甚至国民经济和消费经济带来新的动力和刺激因素。”严跃进表示。

“具体而言，《意见》将对将带来三方面的利好影响，”同策咨询研究中心总监张宏伟表示。

首先，税费政策、租售并举等措施，对中高端租赁市场来讲，人才公寓、长租公寓来讲迎来了新的机会，酒店式服务公寓将迎来新的发展机会。

其次，对于低端租赁市场而言，尤其是从保障性住房的角度来讲，公共租赁房货币化，有助于解决低收入家庭的居住问题，再加上租售结合的制度，也有助于解决住房闲置库存问题。

此外，对于商办物业来讲，由于水电、税费等的减免，经改造后也可以进入租赁市场，这也有助于盘活存量商办物业，解决商办市场库存问题。

“这是后续中国住房市场中的一个大创新，即在土地市场、一手房买卖市场、二手房买卖市场的基础上，租赁市场得到真正的政策支持，进而有力支撑了中国第四级市场的建立，”严跃进强调。

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